El desahucio es el proceso legal por el cual un arrendador puede recuperar la posesión de una propiedad que ha sido ocupada por un inquilino. Este procedimiento, en principio, busca garantizar el derecho de los propietarios sobre sus bienes, pero se enfrenta a una de las grandes tensiones dentro del derecho civil y social.
Este artículo tiene como finalidad el explicar al lector los tramites de un juicio de desahucio (desocupación de la vivienda), tomando como ejemplo el que se produce por el impago del alquiler. Sin embargo, he de señalar que este procedimiento varía cuando tratamos desahucios por otras causas y, sobre todo, cuando el propietario del inmueble es persona jurídica o gran tenedor.
¿Cuáles son los requisitos para solicitar el desahucio?
En primer lugar, hay que decir que el impago de una sola cuota, o cualquier otro gasto que el inquilino está obligado legal o contractualmente a soportar, es motivo suficiente para interesar la rescisión del contrato y el desalojo de la vivienda. A la petición de desahucio se puede acumular la reclamación de las cantidades adeudadas.
La demanda de desahucio se debe presentar por procurador y con la firma de abogado.
¿Qué documentos hace falta aportar?
Junto a la demanda de desahucio se debe adjuntar el contrato de arrendamiento y, desde la entrada en vigor de la “Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda”, certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre del propietario, con el fin de probar que no tiene la consideración de gran tenedor.
Aunque sea opcional, conviene que el arrendador aporte escritura pública en caso de que sea el propietario. Si las cantidades reclamadas son por un concepto diferente al de la renta, el arrendador deberá aportar las facturas de suministros cuyas cantidades pretende cobrar y el comprobante de haberlas pagado previamente (lo mismo se aplica a las diferentes tasas e impuestos cuyo pago correspondería al inquilino). He de reiterar que en el caso de las cuotas de alquiler no hace falta aportar documento alguno ya que corresponde al arrendatario la carga de probar haber satisfecho el pago de estas cantidades.
En el escrito de demanda es posible incluir un ofrecimiento de condonación de la deuda, total o parcial, a cambio de que el inquilino desaloje la vivienda en un plazo corto de tiempo (remarco que es opcional hacerlo, no obstante, en la mayoría de los casos los inquilinos no son solventes, y por tanto sería imposible de todos modos recuperar dicha deuda).
¿Qué puede hacer el arrendatario demandado?
Ante la demanda el arrendatario podrá en un plazo de 10 días optar por:
- Desalojar el inmueble.
- Pague el actor. En caso de que esta sea la primera demanda interpuesta por estos motivos, el inquilino puedo “enervar” la demanda (parar el procedimiento de desahucio) pagando las cantidades adeudadas. Esta facultad de enervar la acción no ha lugar si, con anterioridad a la interposición de la demanda, se ha requerido el pago mediante burofax.
- Presente escrito de oposición a la demanda, exponiendo las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada. Aquí he de señalar que el inquilino no puede pretender la compensación de la deuda con las cantidades depositadas como fianza.
- No hacer nada.
En caso de que el demandado no se oponga a la demanda, el Letrado de la Administración de Justicia (antes llamado Secretario Judicial) dará por terminado el juicio de desahucio y se procederá al lanzamiento (desalojo) en la fecha y hora fijadas. En el decreto dando por terminado el juicio de desahucio se impondrán las costas al demandado y se incluirán las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.
Únicamente en el caso de haber presentado escrito de oposición a la demanda y ambas partes interesen la celebración de una audiencia (algo completamente innecesario cuando toda la prueba aportada es documental), se celebrará el juicio oral.
Tanto la fecha del juicio, como la fecha del lanzamiento, serán notificadas a las partes cuando se tramite el escrito de demanda, al inicio del procedimiento.
¿Cuánto puede durar un procedimiento?
Lamentablemente no hay una respuesta clara. Depende en gran medida de la carga de trabajo del juzgado que lleve el procedimiento. El Ministerio de Justicia siempre ha estado entre los hijos menos queridos de los sucesivos Gobiernos. La sistemática infrafinanciación y falta de personal se traduce en un retraso en todos los procedimientos.
Para los casos en los que el arrendatario se opone al desahucio el plazo suele ser entre 6 y 8 meses.
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